« Attendu que, pour condamner M. et Mme X… à supprimer les vues ouvertes sur le fonds Y…, l’arrêt retient que ni les consorts Y… ni M. et Mme X ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds Y… et X… n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 15-26.240, FS-P+P+I

L’article 678 du code civil prévoit qu’ « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage (…) ».

Ce principe connait quelques exceptions dont le cas de l’impossibilité de bâtir sur le fonds voisin ou l’existence d’une servitude.

Au cas présent, il existait une bande de terrain entre les deux fonds concernés par l’ouverture d’une vue ; bande qui n’appartenait à aucune des parties. On imagine que malgré la bande, la distance entre l’ouverture et le fonds sur lequel la vue était pratiquée était inférieure à 1,9 m.

Ainsi, il semblait que la vue était contraire au texte.

Pourtant la Cour de Cassation estime dans cet arrêt amené à être publié que l’article 678 du code civil ne peut s’appliquer que lorsque les deux fonds sont contigus.

Il semble que ce faisant, une condition supplémentaire ait été ajoutée au texte sauf à ce qu’on considère que le terme voisin implique nécessairement qu’il s’agisse d’un voisin immédiat et donc contigu.

Il suffirait donc qu’une fine bande entre les deux fonds ne soit la propriété d’aucune des parties (cas rarissime) pour que la vue puisse être légalement pratiquée. L’arrêt risque de donner bien des envies de fraude pour tenter d’échapper à une sanction parfois sévère.

On peut a priori déduire de l’absence d’irrégularité d’une vue lorsque les deux fonds ne sont pas contigus, le fait que celle-ci ne peut alors donner lieu à une servitude par le jeu de la prescription.

Mots clés : vues, servitude, fonds