L’article 1792-1 du code civil a pour objet d’assimiler à un constructeur la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Dès lors le vendeur est débiteur des garanties légales.

La jurisprudence a pu rappeler l’exigence d’achèvement de l’ouvrage dans un arrêt du 9 juin 1999 (Civ. 3ème 9 juin 1999, n°97-19.257).

Elle a également pu préciser que la date de « réception » (notion délicate dans le cas où le vendeur est également constructeur) sera présumée être celle d’achèvement. L’arrêt commenté rappelle cette position.

L’assimilation à un constructeur permettra notamment à l’acquéreur de faire obstacle à une clause élusive de garantie des vice caché en mobilisant la garantie décennale. Il est à noter que si les conditions de la garantie des vices cachés existent, l’acquéreur aura le choix du fondement de son action et pourra remettre en cause la vente par le biais de l’action rédhibitoire.

Mais qu’en est-il lorsque le vice était apparent au moment de la vente et connu de l’acquéreur ?

Doit-on uniquement raisonner sur les critères de la garantie décennale et donc retenir que la garantie s’applique sans que la connaissance du vice par l’acquéreur n’ait le moindre effet ?

Ou au contraire, doit-on retenir que l’acquéreur ayant conscience des vices les a acceptés renonçant à agir contre l’assimilé constructeur.

Cette solution serait d’ailleurs conforme aux dispositions de l’article 1642 du code civil non visé par l’arrêt qui dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

On peut aisément imaginer que dans le cas ou des vices ont été connus par l’acquéreur, celui-ci a, si ce n’est fait baisser le prix, au moins pris en compte le coût des travaux à réaliser avant de s’engager.

Cependant, la Cour de Cassation comme elle avait déjà pu le faire estime que la connaissance du vice par l’acquéreur ne fait pas obstacle à son action sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil :

« Qu’en statuant ainsi, au motif inopérant que les désordres décennaux relevés par l’expert étaient connus et/ ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Une telle solution qui se conçoit juridiquement (mais la solution inverse aurait pu également être admise) ne nous apparaît pas conforme à l’équité.

A faire preuve d’une parfaite orthodoxie quant au régime de l’article 1792-1 du code civil, pourrait-on imaginer qu’un vendeur assimilé constructeur argue du caractère connu par lui-même du vice au moment de la pseudo réception pour faire obstacle à l’action de son acquéreur ? On atteindrait à une certaine absurdité.

Mais l’arrêt pose une autre question pour le rédacteur de contrat qui doit assurer la cession d’un bien affecté de vices alors que l’action sur le fondement de l’article 1792-1 peut encore être engagée et le mettra en difficulté pour s’exonérer d’une garantie d’ordre public.

 

Mots Clés : 1792-1, Castor, Vendeur assimilé constructeur, Garantie décennale,