« Mais attendu qu’ayant relevé que la réception avait été prononcée avec des réserves relatives au ravalement et que le délai de la garantie de parfait achèvement était expiré, la cour d’appel en a exactement déduit que l’obligation de résultat de l’entrepreneur principal persistait, pour les désordres réservés, jusqu’à la levée des réserves et que la demande présentée contre la société Sogesmi, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, devait être accueillie » 

 

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation vient préciser le régime applicable à la responsabilité civile de droit commun lorsqu’elle prend le relais de la garantie de parfait achèvement en dispensant le maître d’ouvrage de la preuve d’une faute. Pourrait se poser alors la question d’un raisonnement comparable à l’expiration du délai de garantie des vices apparents en matière de VEFA.

 

  • la dispense de preuve d’une faute pour les désordres réservé à réception

Dans cet arrêt la Cour de Cassation rappelle le régime de responsabilité applicable pour des désordres réservés à réception lorsque la garantie de parfait achèvement est expirée.

On sait que la forclusion ne fait pas obstacle à un déplacement du débat juridique sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun pour laquelle la prescription est plus longue.

Mais de façon habituelle le maître d’ouvrage voit alors peser sur lui la preuve de la faute du constructeur comme étant à l’origine du désordre.

La solution de la Cour de cassation, qui n’est pas nouvelle mais était jusque là isolée, permet d’éviter cette difficulté pour les désordres réservés à réception : le constructeur étant tenu d’une obligation de résultat le maître de d’ouvrage se trouve exonéré de la charge de la preuve.

La solution et de nature a priver de tout intérêt la garantie de parfait achèvement pour les désordres réservés à réception. Mais la solution doit-elle également s’appliquer aux désordres dénoncés dans le délai annal?

En pratique, il apparaît logique de ne pas exiger une telle preuve qui n’était pas nécessaire avant l’expiration du délai.

 

  • la possibilité de transposer la solution à la garantie des vices apparents

On se souvient que depuis plusieurs années maintenant la cour de cassation estime qu’à l’expiration du délai relatif à la garantie des vices apparents, l’acquéreur doit rapporter la preuve de la faute du vendeur dans la manifestation des désordres pour engager sa responsabilité.(pour exemples : Cass Civ 3ème 12 novembre 2014 N° de pourvoi: 13-23570 ; Cass. Civ. 3, 5 novembre 2013 n°12-13.923 ; Cass. Civ. 3, 13 février 2013, n° 11-28376)

En pratique la faute peut notamment résulter d’une immixtion ou d’une économie abusive.

Ainsi, pour l’heure, lorsque l’action sur le fondement des vices apparents prend fin, l’acquéreur ne dispose quasiment plus de recours à l’encontre du vendeur VEFA pour ce qui concerne les vices et non conformités apparents.

Or rien ne s’oppose à ce que le raisonnement tenu par la Cour de cassation ne s’applique à l’action fondée sur la responsabilité civile de droit commun à l’encontre du vendeur au moins pour les réserves émises à livraison tant il existe de similitudes aux deux régimes :

  • il s’agit de garantie dispensant le demandeur de la preuve d’un faute,
  • le délai est un délai de forclusion,
  • le principe de la responsabilité civile de droit commun succédant à la garantie est validé.

Appliquer ce raisonnement permettrait à l’acquéreur VEFA de disposer d’un délai plus important pour assigner son vendeur.

Cette solution apparaît relativement équitable alors qu’il n’est pas rare que le promoteur/vendeur maintienne les acquéreurs profanes dans l’illusion d’une réparation pour parvenir à la forclusion et être déchargé de toute responsabilité.

L’application d’une telle solution reviendrait certes à revenir sur un revirement de jurisprudence relativement récent.

 

Mots Clés : VEFA, Garantie de parfait achèvement, prescription, forclusion, preuve, faute,